Changement d’usage – vous commencez à louer un bien personnel ou vous convertissez un bien à revenus en bien personnel
Lorsque vous commencez à utiliser un bien à usage personnel pour gagner un revenu et vice versa, il y a changement d’usage au niveau fiscal. Par exemple:
- Un propriétaire d’une maison qu’il habitait et qui commence à la louer pour emménager avec un nouveau conjoint;
- Un parent qui a acheté un condo en ville pour loger son enfant durant ses études universitaires et qui commence à le louer après que son enfant ait fini ses études;
- Un enfant propriétaire d’un duplex qui décide de cesser de louer un des logements pour loger gratuitement ses parents.
Peu importe le scénario, ce qu’il faut savoir c’est qu’au moment du changement d’usage vous êtes réputé disposer votre bien à la juste valeur marchande et de le réacquérir à cette valeur. Par conséquent, un gain en capital peut découler du changement d’usage.
Le changement d’usage peut être “complet”, c’est-à-dire que la totalité du bien a changé d’usage. Le changement d’usage peut être aussi partiel. Par exemple, un duplex dont seulement un logement sur deux change d’usage, il y aura un changement partiel de 50 %. Toutefois, il n’y aura pas de changement d’usage si vous convertissez une partie de votre résidence principale afin de gagner un revenu si vous respectez ces trois conditions:
- la portion de l’utilisation pour gagner un revenu est peu significative;
- aucun changement structurel important n’a été apporté à la résidence (telle la construction d’une entrée indépendante ou d’une enseigne);
- aucune déduction pour amortissement n’a été réclamée.
Par exemple, il n’y aurait pas de changement d’usage si une partie de la maison était convertie pour faire un bureau à domicile, un salon de coiffure, une chambre d’étudiant… tant que les critères ci-dessus sont respectés.
Il est possible de reporter les impacts d’un changement d’usage en faisant un choix fiscal, mais seulement s’il s’agit d’un changement d’usage complet. De plus, il est possible d’obtenir 4 années supplémentaires d’exonération pour résidence principale. Ce choix doit être fait au moment du changement d’usage en envoyant une lettre aux gouvernements. Il est par conséquent très important d’avertir votre comptable si une telle situation se produit.
Pour plus d’information sur les conséquences fiscales d’un changement d’usage, nous vous invitons à consulter le site de l’ARC.
